Contratto a canone concordato: i 9 errori più comuni

Hai una casa da dare in locazione e desideri sfruttare al massimo i vantaggi del contratto a canone concordato?

Allora questa lettura è ciò di cui hai bisogno. Scopri i suggerimenti essenziali per evitare errori costosi e gestire in maniera ottimale il tuo contratto.

Quando ci si trova ad affrontare la stipula di un contratto di questo tipo è fondamentale infatti prestare attenzione a vari aspetti per evitare errori e disattenzioni che potrebbero avere conseguenze negative in futuro. Di seguito, troverai i nove errori più comuni commessi da proprietari e inquilini in caso di contratto di locazione a canone concordato.

Cos’è e come funziona il contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato è una tipologia di contratto di locazione in cui il canone non è determinato dal libero mercato, ma è concordato attraverso un accordo stabilito entro limiti fissati. Questo consente all’inquilino di pagare un importo calmierato e al proprietario di ottenere agevolazioni fiscali sulle rendite da locazione.

Il contratto a canone concordato può assumere tre forme principali:

• Contratto 3+2: con una durata minima di tre anni (ma eventualmente estendibile) e un rinnovo di due anni;
• Contratto per studenti fuori sede: con una durata compresa tra 6 e 36 mesi e rinnovabile una sola volta;
• Contratti transitori: con una durata che va da 1 a 18 mesi, senza possibilità di rinnovo.

È importante comprendere le specifiche di ciascuna tipologia di contratto per garantire una gestione corretta e conforme alle normative vigenti.

Ricorda anche che il contratto a canone concordato può essere applicato solo ad abitazioni che si trovano nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché in quelli confinanti con gli stessi, nei Comuni capoluogo di provincia e negli altri ad alta densità abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Gli errori più comuni nella stipula del contratto a canone concordato

Veniamo al sodo: ecco nel dettaglio gli errori più frequentemente commessi da proprietari, inquilini oppure operatori del settore, che hanno scelto il contratto a canone concordato e hanno poi riscontrato a posteriori problematiche di varia natura sia legale che fiscale.

1. Utilizzo della modulistica prevista per il canone concordato, ma poi applicazione del canone di libero mercato. È frequente incorrere in contratti transitori o di 3 anni +2 stipulati su modulistica a canone concordato e poi verificare che non è stato applicato il canone in base all’accordo locale, ma un valore stabilito a libero mercato (che invece prevede obbligatoriamente una durata di 4 anni +4 di rinnovo).
2. ​​Omettere di richiedere alle Associazioni di categoria l’attestazione di conformità del contratto/canone concordato, fondamentale per ottenere le agevolazioni fiscali (come l’IMU ridotta e la cedolare secca al 10% anziché al 21%).
3. Spesso si commette l’errore di utilizzare il contratto transitorio senza avervi inserito una motivazione valida e prevedendo il suo rinnovo. Affinché questo tipo di contratto sia valido, è necessario che contenga una motivazione coerente tra quelle previste dall’accordo locale, sia essa fornita dall’inquilino o dal proprietario. Inoltre, per sua natura, il contratto transitorio non può contemplare il rinnovo.
4. Spesso ci si dimentica o si ignora l’obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni. Questa omissione comporta sanzioni, poiché ogni contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e registrato, sia che si scelga la tassazione ordinaria sia la cedolare secca.
5. Un altro errore comune è quello di stipulare contratti per studenti anche con quelli residenti a meno di 100 km dall’università cui sono iscritti. Un contratto transitorio per studenti “fuori sede” prevede la possibilità di affittare un’abitazione o una camera per un periodo che va da 6 a 36 mesi, rinnovabili una sola volta, ma solo a studenti che provengono da altre località distanti almeno 100 chilometri, come residenza.
6. Dare in locazione senza l’APE: prima di procedere con qualsiasi forma di locazione o vendita immobiliare, è essenziale ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica. Questo documento è obbligatorio per qualsiasi tipo di affitto e per le transazioni di vendita immobiliare.
7. Prevedere il rinnovo nel contratto transitorio. Come scritto in precedenza, il contratto transitorio, per sua natura, non può essere rinnovato poiché l’esigenza transitoria deve avere una durata certa (per esempio, una trasferta di lavoro con un contratto di 6 mesi). Tuttavia, spesso si riscontra la previsione del rinnovo in contratti che quindi non sono conformi alla normativa vigente.
8. Non separare il canone dalle spese condominiali senza specificare un’eventuale regolarizzazione finale comporta due principali problematiche. In primo luogo, il canone potrebbe non conformarsi alle fasce di oscillazione stabilite dall’accordo. In secondo luogo, in caso di forfetizzazione, le spese condominiali verrebbero tassate come parte integrante del canone.
9. Un altro errore comune è rappresentato dall’uso di contratti non conformi agli accordi locali e non riconosciuti dalle Associazioni della proprietà firmatarie. Si è notato che talvolta vengono utilizzati contratti datati o provenienti da fonti poco chiare, come i contratti di uso foresteria o moduli prestampati. In alcuni casi, vengono modificati contratti a canone libero per adattarli alle esigenze, inserendo clausole vessatorie e compromettendo così la validità del contratto stesso.
   Parlando di clausole vessatorie… l’inserimento di disposizioni contrarie alla legge o estremamente penalizzanti per gli inquilini nei contratti può causare gravi problemi legali. Per esempio, il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, non è consentito richiedere una copia delle chiavi per monitorare l’appartamento, né imporre vincoli riguardanti gli orari o l’accesso, o vietare all’inquilino, per esempio, di fumare. Queste sono alcune richieste che non possono MAI essere incluse nei contratti.

Non commettere l’errore di pensare che la gestione degli affitti sia un gioco da ragazzi! 

Con la complessità delle normative e delle clausole contrattuali, è incredibilmente facile incappare in errori costosi e legalmente rischiosi. È per questo che affidarsi a un professionista più che una scelta è una vera e propria necessità.

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