La vita, si sa, è imprevedibile e quando si prende un impegno a medio e lungo termine bisogna tenere a mente l’eventualità che non si riesca a rispettare gli accordi presi in partenza.

Questo può capitare anche nel caso di un immobile in affitto: sia il proprietario di casa che l’inquilino potrebbero aver bisogno di interrompere il contratto. È possibile fare la disdetta anticipata contratto di locazione? Sì, il legislatore ha previsto questa situazione, vediamo quindi insieme le condizioni in cui si può chiudere un contratto di affitto prima della scadenza. 

Tipologie di contratto e recesso 

La disdetta anticipata contratto di locazione è contemplata per qualsiasi tipologia di affitto: 

  • il 4+4,
  • il 3+2 a canone concordato,
  • il transitorio (durata da un mese sino a 18).

Ovviamente la scelta di una o dell’altra opzione dipende dalle esigenze delle due parti. 

A prescindere dal tipo di accordo, quando si ha necessità di liberare in anticipo un immobile, bisogna verificare le condizioni contrattuali. Esistono infatti due tipologie di recesso: libero e legale. 

Il primo è appunto libero e senza vincoli, ma deve essere espressamente indicato.

Il recesso legale è previsto per motivi gravi, stabilito dalla legge e non può essere eliminato dal contratto. 

Disdetta anticipata contratto di locazione da parte del proprietario

La risoluzione anticipata del contratto di locazione non fa distinzioni in base alla tipologia di accordo, ma varia (e tanto) a seconda di chi fa la richiesta, se il proprietario o l’inquilino. 

Quando è il locatore ad aver bisogno di interrompere in anticipo il contratto la normativa diventa più esigente in confronto a quando la richiesta è fatta dall’affittuario. 

Il proprietario può fare una vera e propria disdetta anticipata contratto di locazione: non può infatti recedere il contratto in anticipo, ma può avvalersi della possibilità di diniego del rinnovo. 

Questo significa che per il locatore il recesso è previsto solo alla prima scadenza del contratto (quindi dopo 4 anni in un contratto 4+4, dopo 3 in un 3+2), comunicando al conduttore, tramite raccomandata a/r, questa volontà con sei mesi di anticipo. 

Alla seconda scadenza invece (8 anni in un 4+4 e 5 anni in caso di 3+2), il rinnovo deve essere esplicito. 

Abbiamo detto che le condizioni per la disdetta da parte del proprietario sono più rigide e infatti, oltre a dover attendere la prima scadenza del contratto, può svincolarsi solo ed esclusivamente in alcuni casi. 

Motivi della disdetta anticipata

La disdetta anticipata contratto di locazione da parte del proprietario è prevista se: 

  • il locatore ha intenzione di utilizzare l’immobile a uso abitativo proprio (o di un parente sino al secondo grado).
  • Se si tratta di una persona giuridica è possibile interrompere il contratto se intende utilizzare l’immobile per finalità pubbliche, assistenziali o sociali. In questo caso deve offrire al conduttore un’altra struttura di suo possesso in cui stabilirsi.
  • Quando la casa è all’interno di un edificio danneggiato, che deve essere ristrutturato o addirittura demolito e la presenza dell’inquilino è un intralcio ai lavori.
  • Se il conduttore, senza alcun motivo, non risiede continuativamente nell’immobile. 
  • In caso di vendita a terzi da parte del proprietario, che non possiede altri immobili se non quello in cui risiede. L’inquilino deve essere avvisato di questa possibilità e può esercitare il diritto di prelazione, acquistando lui la casa. 

Disdetta anticipata contratto di locazione da parte dell’inquilino

Se hai una casa di proprietà che dai in affitto, devi sapere che l’inquilino può dare la disdetta anticipata contratto di locazione senza dover attendere la scadenza del contratto stesso, come previsto invece per i locatori. 

Questo non significa comunque che un locatore possa interrompere il rapporto per motivi futili. 

Il recesso legale è previsto per motivi gravi che non dipendono da lui e non potevano essere previsti nel momento della stipula del contratto. Come detto all’inizio, la vita è imprevedibile e può capitare che l’inquilino debba lasciare la casa per motivi familiari o di lavoro.

Anche in questo caso comunque la disdetta deve essere inviata tramite raccomandata a/r almeno sei mesi prima (se non previsto diversamente dal contratto). 

Risoluzione anticipata del contratto di locazione: adempimenti burocratici

Che sia una decisione del proprietario o che sia una necessità dell’inquilino, la disdetta anticipata contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI, lo stesso che viene inviato al momento della registrazione. 

La comunicazione può avvenire tramite intermediario, in via telematica oppure presso uno sportello dell’Agenzia e nel documento si devono indicare alcuni dati: codice fiscale di chi chiede il recesso, durata e tipologia del contratto, il canone di locazione, i dati dell’immobile. 

L’ultimo adempimento da compiere è fiscale e si tratta del pagamento dell’imposta di registro. L’onere spetta al locatore, che può in seguito richiedere la metà della somma all’ex inquilino. 

Sappi che, pur liberando l’immobile prima dello scadere del tempo, il conduttore è comunque tenuto a pagare il canone d’affitto sino al termine dei sei mesi. Ricorda inoltre che non è obbligatorio restituire la cauzione al momento della cessazione del contratto. È bene accertarsi delle condizioni in cui è stato lasciato l’immobile e valutare se la caparra è sufficiente oppure se chiedere un risarcimento. 

Spesso le procedure di riparazione e risarcimento vanno per le lunghe e molti proprietari rinunciano ad andare avanti. 

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