Casi particolari: Cosa Succede alla Locazione Dopo il Decesso dell’Inquilino? 

La locazione a uso abitativo è un settore complesso che coinvolge locatori, conduttori e in molti casi, i familiari. Cosa accade in un caso estremo, quando si verifica il decesso di uno dei protagonisti di questo contratto? Partiamo dall’inizio.

Locazione Abitativa: un equilibrio tra interessi

L’idea per questo approfondimento ci è venuta da un caso realmente accaduto: l’inquilino di un immobile che abbiamo in gestione è mancato all’improvviso, aprendo numerose questioni legali e burocratiche da verificare e risolvere… una preoccupazione non indifferente per la proprietaria di casa!

La locazione abitativa è un contratto che cerca di bilanciare le esigenze dei locatori (proprietari o detentori dell’immobile) e dei conduttori (inquilini). Mentre il locatore si priva del godimento del proprio bene, assumendone i rischi e i costi, il conduttore soddisfa una necessità fondamentale… quella di avere una casa dove vivere.

Per questo motivo, nel corso degli anni, sono state emanate specifiche leggi per regolamentare la locazione abitativa e proteggere entrambe le parti. Queste leggi coprono e prevedono diversi aspetti, tra cui la conclusione del contratto, le clausole essenziali e i casi particolari.

Il decesso di una delle parti: cosa dice la legge

Uno dei casi particolari previsti dalla normativa riguarda appunto il decesso di una delle parti del contratto di locazione.
Secondo il codice civile italiano, in via generale, il rapporto continua automaticamente con gli eredi della parte deceduta, a meno che il contratto stesso sia di tipo “intuitu personae,” ossia un contratto in cui le caratteristiche personali della parte sono essenziali per la stipula (ad esempio, un contratto con un avvocato o altre figure professionali).
Cosa succede quindi alla morte di una delle due parti?
In caso di decesso del locatore il contratto prosegue automaticamente con gli eredi, una volta che abbiano accettato l’eredità. In altre parole, il contratto di locazione non si interrompe e gli inquilini continueranno a vivere nell’immobile affittato. 

Decesso dell’inquilino

Quando il conduttore muore, la situazione è un po’ più complessa in caso di presenza o meno di familiari conviventi.
Se il conduttore deceduto viveva nell’immobile locato con dei familiari conviventi (come il coniuge, gli eredi o parenti e affini), la legge protegge il diritto di questi familiari a continuare a vivere nell’appartamento affittato. Anche se il conduttore originale è venuto a mancare, il contratto si trasferisce automaticamente a questi familiari e il locatore non può opporsi. Questa regola è stata stabilita per evitare che i familiari conviventi siano costretti a cercare un nuovo alloggio in seguito alla morte del conduttore, cercando di non causare loro stress e costi aggiuntivi.
Per definire chi sono i familiari “abitualmente conviventi,” bisogna considerare la stabilità e l’abitualità della loro residenza nell’immobile locato. Per esempio, un figlio che si trasferisce nell’abitazione, solo temporaneamente, per assistere un genitore anziano potrebbe non essere considerato un familiare abitualmente convivente.

Decesso dell’inquilino: il recesso dei familiari 

Tuttavia, in alcune situazioni, i familiari potrebbero preferire o non essere in grado di continuare la locazione. Per esempio, se il conduttore deceduto contribuiva significativamente al pagamento del canone la sua morte potrebbe rendere difficile per gli eredi sostenere questo costo.
La legge italiana concede agli eredi conviventi il diritto di recedere dal contratto di locazione con un preavviso di almeno tre mesi. Questa possibilità offre loro un vantaggio rispetto agli altri casi di recesso, in cui il preavviso richiesto è, solitamente, di sei mesi.
Infine, nel caso in cui il conduttore deceduto non aveva familiari conviventi nell’immobile locato, il contratto si estingue automaticamente alla sua morte.
Gli eredi non conviventi non subentrano nel contratto ma sono tenuti a restituire l’immobile e, nel caso, a pagare un’indennità di occupazione per il periodo intercorso tra il decesso del conduttore e la restituzione dell’immobile al locatore. Inoltre, il locatore può avviare un procedimento legale per il recupero dei canoni di locazione non pagati dal conduttore deceduto.

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