Hai mai sentito parlare di sfratto per finita locazione?

Non sempre il rapporto tra locatore e locatario si incrina per ragioni economiche, vediamo quindi i dettagli di questa procedura, meno conosciuta di quella per morosità ma non meno importante per i proprietari.

Cos’è lo sfratto per finita locazione 

Lo sfratto è il provvedimento con il quale un giudice obbliga l’inquilino a lasciare l’immobile in locazione e fa rientrare il proprietario in possesso del suo bene. 

Quali sono i motivi per cui si può procedere in questo senso? 

Uno è il mancato pagamento dei canoni (sfratto per morosità) e l’altro avviene quando, al termine del contratto, il locatario non libera l’appartamento (sfratto per finita locazione). 

Per poter avviare una procedura di sfratto per finita locazione occorre verificare che siano presenti alcuni requisiti: 

  • il primo è, ovviamente, un contratto scritto e registrato;
  • il secondo è la scadenza del contratto stesso; 
  • il terzo è l’invio della disdetta (di solito sei mesi prima della scadenza) o in alternativa il tentativo di rinnovo a nuove condizioni (con esito negativo). 

In assenza di forma scritta e quindi in caso di canone percepito in nero, il proprietario non può attivare un procedimento di sfratto per finita locazione, ma dovrà muoversi con un’azione di occupazione senza titolo.  

Per quanto riguarda il terzo punto invece, sia la disdetta che il tentativo di rinnovo, devono essere fatti con le giuste tempistiche. Se l’invio viene fatto in ritardo il contratto può essere rinnovato alle stesse condizioni del precedente. 

Sfratto per finita locazione: come si procede?

Per attivare questo tipo di procedura occorre rivolgersi a un legale e fornirgli alcuni documenti come il contratto di locazione e le prove dell’invio della disdetta (o del tentativo di rinnovo non andato a buon fine). 

Il proprietario, tramite l’avvocato, intima all’inquilino di liberare il bene e contestualmente lo cita in tribunale per ottenere la convalida del provvedimento (il tribunale competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile). All’interno del documento deve esserci un richiamo per il locatario: se non compare davanti al giudice o non si oppone, lo sfratto per finita locazione viene convalidato. 

Cosa può succedere all’udienza?

Il giorno dell’udienza (che deve essere almeno venti giorni dopo l’intimazione a comparire) è possibile assistere a uno di questi tre scenari: 

  1. il proprietario non si presenta in tribunale;
  2. l’inquilino non si presenta oppure non si oppone alla convalida; 
  3. l’inquilino compare e si oppone al provvedimento.

Il primo caso può avvenire perché il proprietario ha già risolto la situazione e trovato un accordo con il locatario e quindi non ha interesse a presentarsi davanti al giudice. A questo punto il provvedimento si estingue e il contratto tra le parti continua a esistere. 

Nella seconda circostanza il giudice non può fare altro che convalidare lo sfratto per finita locazione e fissare una data entro cui l’inquilino può liberare l’immobile di sua spontanea volontà, se questo non avviene si procede con un’azione esecutiva di rilascio (nella peggiore delle ipotesi, se il bene non viene lasciato spontaneamente, occorre coinvolgere le forza dell’ordine e cambiare la serratura).

Quando invece il locatario si presente in tribunale e si oppone alla convalida la causa procede come un processo ordinario e termina quindi con una sentenza. 

Per poter proseguire con l’opposizione occorre avere dei validi motivi (o prove scritte), in caso contrario il giudice emette un’ordinanza di rilascio.  

Il locatario ha la possibilità di opporsi anche dopo non essersi presentato davanti al giudice e quindi in seguito alla convalida dello sfratto di finita locazione. Questo è possibile solo se dimostra che la sua assenza è dipesa da cause di forza maggiore o perché ci sono stati ritardi e irregolarità nell’invio della notificazione. 

Tenendo conto di tutti questi aspetti possiamo dire che la procedura di sfratto per finita locazione può durare, nei casi peggiori e di circostanze eccezionali, dai sei ai dodici mesi.  

Tutele per il proprietario 

Il proprietario di un immobile dato in locazione ha la possibilità di tutelarsi sia prima di avviare la procedura di sfratto per finita locazione, che dopo. 

La licenza per finita locazione

Ci sono dei casi in cui, già prima della scadenza del contratto, il proprietario ha dei sospetti che l’inquilino non voglio riconsegnare l’immobile. 

Se ci si trova in questa circostanza non è possibile avviare una procedura di sfratto (manca il presupposto della scadenza), ma si può agire chiedendo una licenza per finita locazione: il proprietario si muove in maniera preventiva per ottenere una condanna futura. 

In questo modo il locatore agisce in anticipo per ottenere un titolo esecutivo da utilizzare nella peggiore delle ipotesi, quindi in caso di mancato rilascio dell’immobile. Questo permette ovviamente di accorciare i tempi di diversi mesi. 

L’indennità di occupazione 

Se il proprietario non si aspettava che l’inquilino non lasciasse l’immobile alla scadenza e quindi non ha giocato d’anticipo con una licenza per finita locazione, deve ricorrere allo sfratto. 

In questo caso ha la possibilità di chiedere un’indennità di occupazione e il risarcimento dei danni causati dal mancato rilascio del bene (danni che devono essere provati ovviamente). 

La somma di solito è equiparata al canone di locazione. 

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